Anspruch auf Reduzierung der Gewerbemiete, aber…

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13. Januar 2022

Anspruch auf Reduzierung der Gewerbemiete, aber…

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 12. Januar 2022 (Az.: XII ZR 8/21) entschieden, dass der Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Reduzierung der Gewerbemiete für die Zeit einer behördlich angeordneten Geschäftsschließung während der Covid-19-Pandemie hat. Wichtige Punkte, die bisher zwischen Mieter und Vermieter strittig waren, wurden zu Gunsten des Mieters entschieden, in anderen bringt das Urteil zumindest Klarheit. Den von vielen erhofften Befriedungseffekt hat das Urteil allerdings nicht:

  • Die Covid-19- Pandemie stellt – wenig überraschend – auch nach Ansicht des Bundesgerichtshofs grundsätzlich einen Fall der Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags dar. Denn keine der Mietvertragsparteien hatte bei Mietvertragsabschluss die Vorstellung, es werde zu einer weltumspannenden Pandemie mit massiven hoheitlichen Einschränkungen für den Geschäftsbetrieb des Mieters kommen. Diese Störung der Geschäftsgrundlage konnte angesichts der zum 31. Dezember 2020 in Kraft getretenen Regelung in Art. 240 § 7 EGBGB, die eine entsprechende Vermutungsregelung aufstellte, aber auch nicht mehr ernstlich bezweifelt werden.
  • Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Mieter jegliches Verwendungsrisiko bezgl. der Mietsache übernommen hätte. Mit dem Topos des Verwendungsrisikos wird eine Risikozuweisung im Mietverhältnis vorgenommen: Soweit sich das Geschäft des Mieters nicht wie erhofft entwickelt, wie die Geschäftsidee doch nicht so außergewöhnlich wie gedacht ist, fällt dies unstrittig in das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters. Eine Mietreduzierung kommt dann nicht in Betracht. Nicht mehr zum gewöhnlichen Verwendungsrisiko des Mieters gehört es aber vorbehaltlich anderweitiger vertraglicher Abreden, wenn die Gewinnerwartung aufgrund hoheitlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie hinter den Erwartungen zurückbleibt.
  • Um bei einer Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf eine Mietreduzierung begründen zu können, ist weiter erforderlich, dass das Festhalten am Vertrag für den Mieter unzumutbar ist. Hierfür ist laut Bundesgerichtshof eine umfängliche Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, d.h. es sind die konkreten Vor- und Nachteile, die den Vertragsparteien durch die Pandemie entstanden sind, in den Blick zu nehmen. Hier bringt die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zumindest in zwei Punkten erfreuliche Klarheit:
    • Eine Unzumutbarkeit setzt, anders als manche Oberlandesgerichte dies in der Vergangenheit entschieden hatten, nicht voraus, dass der Mieter in seiner wirtschaftlichen Existenz gefährdet sein muss. Die Messlatte liegt also nicht ganz so hoch.
    • Die Auswirkungen der Pandemie sind bezogen auf das einzelne Mietobjekt und nicht auf den ganzen Konzern darzulegen. Das ist folgerichtig, denn die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage sind vertragsbezogen ausgerichtet und daher auf den einzelnen Mietvertrag und das jeweilige Mietobjekt separat anzuwenden. Kompensierende Effekte jedenfalls in anderen Gesellschaften des Mieters finden also keine Berücksichtigung.

Der Mieter wird gut daran tun, detailliert zu diesen Vor- und Nachteilen vorzutragen – ihn trifft die Darlegungs- und Beweislast.

  • Das Urteil wird nicht die erhoffte befriedende Wirkung haben. Der Streit verlagert sich in Zukunft von der Frage der Anwendbarkeit der Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage zu einem Punkt, an dem viele instanzgerichtlichen Prozesse ohnehin angelangt waren, nämlich der Frage, wann dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Hier hat der Bundesgerichtshof die Chance verstreichen lassen, einen Mechanismus zu beschreiben, nachdem eine solche Unzumutbarkeit zu bestimmen ist. So bleiben viele Frage offen: Ab welcher Höhe sind Umsatzrückgänge erheblich? Kommt es nur auf einen Umsatzrückgang an oder ist auch die Liquiditätslage in den Blick zu nehmen? Wie sind mögliche Kostenreduzierungen auf Mieterseite zu berücksichtigen? Können sogenannte Nachholeffekte nach Ende der jeweiligen Lockdowns Eingang in die Bewertung finden? Ist dem Mieter ein Vorwurf zu machen, der keine Rücklagen gebildet hatte?

Einen ersten Versuch zur Klärung wird das Oberlandesgericht Dresden, an das der Fall zurückverwiesen wurde, unternehmen. Endgültig entschieden dürfte der Fall erst werden, wenn er erneut vor dem Bundesgerichtshof landet.